Analyses Bordeaux franchise implantation

Le marché Bordelais s'apparente à celui de Paris ou Lyon.

Bordeaux : une ville qui surfe sur son renouveau

, par Chloé Goudenhooft

La capitale girondine est en effervescence. Stimulée par l’arrivée de la LGV et par l’ambition d’atteindre le million d’habitants sur l’agglomération à l’horizon 2020, Bordeaux multiplie les projets de zones d’activités et de commerces. Les opportunités fleurissent, donc, mais pas de précipitation. L’immobilier augmente à mesure que la ville se développe et les nouveaux centres commerciaux devront trouver leur clientèle.

Oubliée la Bordeaux bourgeoise, fermée et encrassée. Depuis plus d’une décennie, la ville n’a de cesse de se transformer. “Sa réputation s’est construite sur l’aristocratie du vin, estime Jean-Baptiste Cléret, franchisé Toujours Vert originaire de Normandie. Les habitants ne sont pas plus fermés qu’ailleurs et le cadre de vie est tellement agréable qu’il est très facile de s’intégrer.” Inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco, la ville organise progressivement ses transports en commun pour relier son centre aux communes dynamiques de la périphérie telles que Gradignan, Talence ou Bègles. À l’horizon 2017, le Port de la Lune, comme on l’appelle, ne sera plus qu’à deux heures de Paris grâce à la ligne à grande vitesse en construction.
Mais la ville a aussi ses propres arguments pour attirer les entrepreneurs. “L’originalité de Bordeaux tient à ce que 60 % des dépenses sont réalisées dans le centre-ville, remarque Charlotte Boisson, à la direction du développement de Territoire et Marketing. En comparaison, à Toulouse, qui est de configuration similaire, 60 % des dépenses sont cette fois réalisées en périphérie. Ce phénomène bordelais s’explique par la redynamisation du centre-ville. Aujourd’hui, elle se poursuit notamment par le projet de la Promenade Sainte-Catherine.” Étendus sur 1,3 kilomètre de voie piétonne et en plein centre-ville, les magasins de la rue ont le droit d’ouvrir sept jours sur sept.

 

Faire tomber les tours

La périphérie n’est pas en reste. D’autres projets émergent aux abords de la ville et dans les autres centres du bordelais, rendus progressivement accessibles grâce au tram­way. “La zone de Mérignac continue de se développer et un projet d’extension est en cours autour des Rives d’Arcins à Bègles, une zone résidentielle plutôt riche, illustre encore Charlotte Boisson. Ces projets fonctionnent comme un cercle vertueux, car ils attirent de nouvelles enseignes, comme l’Apple store par exemple, qui redynamise à leur tour les commerces en place.”
Même les sites les moins attractifs ont été repensés. “Les tours qui se trouvaient à l’entrée de la ville sur l’axe Sainte-Eulalie-Carbon-Blanc vont être rasées, explique Christophe Petit, directeur du magasin Bureau Vallée de Sainte-Eulalie. Une zone de divertissement est en train d’être aménagée avec un bowling, des restaurants, un laser game. Le quartier se rénove bien et rapidement.” Ce dynamisme en termes d’activités est porté par le confortable pouvoir d’achat des habitants du bordelais, même si c’est un peu moins le cas quand on s’éloigne du centre de la ville d’Alain Juppé. En 2012, par exemple, la ville comptait 1 876 redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), ce qui en fait la neuvième ville de France en la matière. Autre gros avantage, l’attractivité de la région en booste la démographie. “Le solde migratoire en France est de l’ordre de 5 % par an, souligne Charlotte Boisson. Or à Bordeaux, il se chiffre à 10 %. Des gens viennent s’installer ce qui contribue à son renouvellement.” La proximité de la côté Atlan­tique, les connexions avec l’Espagne, les liens intimes qui relient la ville au Bassin d’Arcachon, le patrimoine vinicole et gastronomique à travers de nombreux événements (Vinexpo, Bordeaux fête le vin ou Bordeaux So Good remplissent les hôtels) sont autant d’arguments qui renforcent l’attrait de la capitale girondine.

 

Le tramway ou la redistribution des cartes

Néanmoins, ces atouts ne doivent pas faire baisser la vigilance des candidats à la fran­chise qui aspirent à s’installer dans la ville. Ce renouveau entraîne forcément une hausse des prix de l’immobilier, ce qui vient compliquer l’installation. “Comme pour tous les nouveaux centres qui émergent, ces nouvelles installations vont avoir du mal à monter en puissance, estime Philippe Lefebvre, fondateur du cabinet ST Developments. Pour l’implantation d’une succursale, ce n’est pas grave. Il est possible de rééquilibrer avec d’autres points de vente. En revanche, pour un franchisé, qui veut gagner de l’argent rapidement, le démarrage peut être compliqué. Il vaut mieux venir s’y installer après trois ans de développement.” L’expert conseille donc aux futurs franchisés impatients de se tourner en priorité vers les zones qui ont déjà fait leur preuve, comme Bordeaux Lac, la rue Sainte-Catherine ou les Rives d’Arcins. Prudence également vis-à-vis de l’extension du tramway. “Lorsqu’un tramway se construit, on observe généralement un appauvrisse­ment du chiffre d’affaires des commerces dans toutes les villes, prévient Philippe Lefebvre. À Dijon par exemple, un franchisé qui obtenait 800 000 euros par an s’est retrouvé avec 300 000 euros à cause des travaux. Il est possible de négocier avec la mairie le manque à gagner mais cela ne suffit pas à compenser. En revanche, il est intéressant de s’y installer dès que la construction est terminée car toutes les cartes sont redistribuées.”

 

Ville test

En termes de secteurs, Charlotte Boisson suggère d’opter pour des activités traditionnelles, telles que le textile ou la restauration, mais à travers des concepts innovants. “Le marché de Bordeaux ressemble à celui de Lyon ou de Paris. Des concepts sont testés ici. Il y a des habitants au fort pouvoir d’achat, en conséquence le textile marche mieux qu’ailleurs alors que le secteur est fragilisé. Pour la restauration, il faut opter pour un concept qui sorte du basique.” Philippe Lefebvre estime quant à lui que des opportunités restent à saisir dans l’équipement de la personne, notamment dans la chaussure. “Des secteurs comme la boulangerie sont aussi pas mal implantés, notamment sur les grandes axes, mais cela devient un peu saturé. Les futurs franchisés seront aussi confrontés à la problématique du manque de places de parking.” Ce qui devient gênant pour ce type d’activité. Quoi qu’il en soit, les enseignes à privilégier pour s’installer à Bordeaux sont celles qui visent une cible jeune, urbaine et les CSP +. Il n’y a plus, ensuite, qu’à trouver l’emplacement rêvé…

 

Le renouveau des zones commerciales

Centres commerciaux du centre-ville déjà existants
Le centre commercial et les Passages de Mériadeck
Le centre commercial Saint Christoly
Les Grands Hommes
Le Quai des Marques

Projets en cours
– La Promenade Sainte-Catherine : Prévue pour 2015, elle mêlera habitat et 19 000 mètres carrés de commerces au cœur du centre-ville.
– Ginko : L’éco-quartier du Lac, est prévu pour 2020. Ce grand projet, déjà en place, de 260 000 mètres carrés est situé à 15 minutes du centre-ville en tramway. Il allie la réalisation de 2 200 logements et de 30 000 mètres carrés de surface commerciale.
– Bastide Brazza : Situé rive droite, ce projet de 90 hectares regroupe 4 500 logements et une programmation commerciale de 20 000 mètres carrés.
– Bastide Niel : L’éco-quartier de 35 hectares comprendra 3 200 logements et 35 000 mètres carrés de commerces et services.
– Bordeaux-Euratlantique : Le projet de l’aménagement des espaces situés autour de la gare Saint-Jean est impulsé par la construction de la ligne LGV Sud-Europe-Atlantique. Ce projet se développera sur une surface de 738 hectares. L’objectif est de créer un quartier d’affaires et d’innovation autour du hub TGV du Grand Sud-Ouest, et de hisser Bordeaux au rang de métropole européenne.
– Bassins à flot : Le réaménagement de la zone portuaire en éco-quartier est porté par les collectivités et les acteurs publics. Il s’étendra sur 162 hectares et permettra la création d’un quartier atypique inscrit dans une démarche de développement durable. D’ici à 2025, plus de 700 000 mètres carrés de surface doivent ainsi être construits. En 2015, la Cité des civilisations du vin et du musée de la mer et de la marine ainsi qu’un multiplexe UGC Ciné cité de 13 salles (2 394 spectateurs) devraient ouvrir.
– Zones d’aménagement commercial : Saint-Médard-Ouest, Bordeaux-Lac, Lormont-Artigues-près-Bordeaux, Pessac-Gradignan-Bersol, Villenave-d’Ornon, Mérignac-Soleil, Artigues-Feydeau, Bouliac-Floirac, Bègles-Villenave.

Source : CCI de Bordeaux.

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Chloé Goudenhooft
Journaliste pour L'Officiel de la Franchise


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