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Bail commercial : Comprendre la révision triennale

, par La Rédaction

Vous avez un contrat de bail commercial en cours ou vous vous apprêtez à le renouveler ? On vous dit tout sur la révision triennale du loyer : quand, comment, pourquoi ? Une tribune d’Olga Romulus, expert-comptable chez Fiducial.

Qu’est-ce que la révision triennale du loyer du bail commercial ?

Il s’agit d’une clause obligatoire de tout contrat de bail commercial qui permet, tous les trois ans, au bailleur ou au locataire de demander l’évolution du montant du loyer mensuel selon les indices de référence en cours. Ainsi, le loyer peut évoluer selon la valeur locative des locaux (caractéristiques du local, intérêt commercial du quartier, prix moyen pratiqué…) à la hausse ou à la baisse. Cependant, cette évolution ne peut intervenir que si l’une des parties en fait la demande, et seulement si cette révision intervient trois ans après :

– la date d’entrée du locataire dans les locaux
– ou la date de renouvellement du bail
– ou la précédente révision du loyer
La révision triennale ne doit pas être confondue avec l’indexation annuelle du loyer.

Sous quelle forme peut-on la demander ?

La révision triennale du loyer peut être demandée grâce à une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou un acte d’huissier, et la demande doit obligatoirement préciser, sous peine de nullité, le montant du nouveau loyer. La date d’exigibilité du nouveau loyer est alors celle de la demande. L’acceptation est, quant à elle, possible par tout moyen !

Comment est-elle calculée ?

La révision triennale du loyer est établie en tenant compte d’un indice trimestriel de référence publié tous les trois mois sur le site de l’Insee. Pour les activités commerciales, on retiendra l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui concerne les activités commerciales ou artisanales. Cet indice est un plafond, c’est-à-dire que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de cet indice trimestriel de référence.

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Le déplafonnement du loyer de bail commercial

Le bail commercial peut cependant prévoir un déplafonnement du loyer, notamment dans l’une des situations suivantes :

si l’activité commerciale a été favorablement impactée par une modification des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population locale, nouvelles voies de circulation…) justifiant une hausse de plus de 10 % de la valeur locative
si le locataire a changé d’activité, de manière partielle ou totale : on parle alors de déspécialisation.
La déspécialisation peut être totale avec un changement d’activité qui suppose notamment de nouvelles installations et vise une nouvelle clientèle ; ou partielle avec l’ajout d’une activité complémentaire à l’activité principale.

Comment fonctionne le lissage du déplafonnement ?

Ce principe de lissage du déplafonnement du loyer a été instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui plafonne l’augmentation annuelle des loyers des baux commerciaux à 10 % par rapport à l’année précédente. Cependant, ce principe ne s’applique pas toujours. Ainsi un bail commercial conclu pour neuf ans qui n’a pas été expressément renouvelé et se trouve tacitement prolongé au-delà de douze ans peut avoir un loyer déplafonné sans lissage. Pour éviter cette situation, il faut donc demeurer vigilant à la date d’expiration du bail et procéder aux formalités de renouvellement dans les meilleurs délais.
Enfin, les parties (locataire et bailleur) peuvent décider d’écarter cette règle, soit lors de la conclusion du bail, soit lors de son renouvellement.

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